Mbinu linganishi. Njia za kuamua thamani ya mali isiyohamishika

2024 Mwandishi: Howard Calhoun | [email protected]. Mwisho uliobadilishwa: 2023-12-17 10:41

Katika mazoezi ya dunia katika uwanja wa tathmini ya mali isiyohamishika, mbinu tatu zinatumika:

• linganisha, au soko;
• gharama;
• yenye faida.

Chaguo la mbinu kwa kiasi kikubwa inategemea kitu cha tathmini na hali halisi ambayo imejitokeza karibu na aina fulani ya mali isiyohamishika. Hata hivyo, mbinu ya kulinganisha katika kubainisha thamani iliyokadiriwa bado inachukuliwa kuwa njia inayotegemeka zaidi.

Kanuni Msingi za Kulinganisha

Mbinu linganishi ni seti ya mbinu za kubainisha thamani ya soko ya mali. Mali iliyokadiriwa inalinganishwa na sifa zinazofanana.

Tathmini inategemea kanuni zifuatazo:

• Mahitaji na usambazaji. Viashiria hivi viwili vimeunganishwa kwa njia isiyoweza kutenganishwa, idadi ndogo ya matoleo huzalisha mahitaji fulani, na kinyume chake, kadiri ofa inavyoongezeka, mahitaji yanapungua.
• Badilisha. Hakuna mnunuzi atakayelipa zaidi ikiwa mali yenye sifa zinazofanana itagharimu kidogo.

Dhana ya thamani ya soko inakaribia kufanana na dhana ya msawazo wa bei. Bei ya usawa ni seti ya sifa za kiasi navipengele vya bei vinavyobainisha ugavi na mahitaji ya bidhaa inayolinganishwa.

Vigezo kuu vya kuchagua mali zinazoweza kulinganishwa kwa uthamini wa mali isiyohamishika

Kuna idadi kubwa ya vipengele ambavyo huzingatiwa katika uchanganuzi linganishi, na mseto wake unakaribia kutokuwa na kikomo. Kwa hivyo, uchanganuzi umezuiwa kwa idadi fulani ya vipengele vinavyoathiri moja kwa moja uwekaji bei.

Vipengele vya kulinganisha. Ubora wa haki

Vikwazo au urahisishaji wowote husababisha kupungua kwa thamani ya mali inayothaminiwa. Hiyo ni, kizuizi chochote katika haki ya umiliki ni kupunguzwa kwa bei. Ikiwa kitu kinachothaminiwa hakina mapungufu hayo kwa kulinganisha na vitu vinavyolinganishwa, basi bei, kinyume chake, huongezeka.

Kwa viwanja, upatikanaji wa mirija sio sababu pekee ya kupunguza. Wakati kutathmini thamani ni muhimu sana, uhamisho umiliki wa ardhi au haki ya kukodisha, matumizi ya kudumu. Haki mbili za mwisho zinarejelewa kama sababu za kupunguza. Ni muhimu sana kama ardhi ina vizuizi fulani kwa miamala zaidi nayo.

Masharti ya mauzo

Masharti kama haya huzingatiwa ikiwa kitu kilichothaminiwa kweli kina sifa bainifu kinapouzwa.

Kufilisika ni kigezo cha kupunguza, yaani, muuzaji ana haraka ya kufanya shughuli ya ununuzi na uuzaji, kwa kuwa muda wa kufichuliwa wa kitu cha soko la mali isiyohamishika ni dhahiri umepunguzwa ikilinganishwa na vitu sawa.

Tathmini pia inaathiriwa kwa kiasi kikubwa na mahusiano ya familia, ushirikianouhusiano, ingawa ni vigumu kutathmini hatari hizi.

Ikiwa muuzaji na mnunuzi wameunganishwa na mahusiano ya kukodisha, na imepangwa kuhitimisha mkataba wa mauzo kati yao, basi ili kuokoa malipo ya kodi, bila shaka, gharama iliyokadiriwa itapunguzwa. Katika kesi hii, kuna motisha moja tu - kwa kuwa wahusika wa shughuli hiyo wameunganishwa na mahusiano mengine yasiyo ya soko, kwa hiyo, muuzaji anadai mnunuzi. Hali kama hiyo itatokea ikiwa muamala uko kwa masharti ya chaguo.

Matarajio ya kupokea ruzuku ya serikali kwa ajili ya maendeleo ya miundombinu yanaweza kusababisha ongezeko la makadirio ya thamani ya mali isiyohamishika ya makazi. Kiasi cha ukopeshaji wa masharti nafuu unaotarajiwa huamuliwa kutoka kwa tofauti kati ya ukopeshaji wa masharti nafuu na soko.

Masharti ya Soko

Marekebisho ya kushuka yanaweza kutumika ikiwa kuna tofauti kubwa kati ya thamani ya soko ya mali sawa na mali ya mtaalamu.

Mabadiliko ya utendakazi yanaweza pia kuzingatiwa katika tathmini, kwani inaathiri usawa wa usambazaji na mahitaji.

Eneo la mali

Viendeshaji thamani	Mambo ya Kupunguza Gharama
Fahari ya Ujirani Hali ya wamiliki wengine wa mali ya makazi Eneo la hifadhi Upatikanaji wa maegesho Ufikivu wa barabara kuu Uwepo wa makaburi ya usanifu na vivutio vingine Eneo la burudani karibu na mali isiyohamishika Sifa za kipekee za usanifu wa jengo	Umbali kutoka katikati ya jiji Hakuna maduka ya mboga ndani ya umbali wa kutembea Umbali kutoka shuleni na shule za chekechea Hali mbaya ya mazingira katika eneo hilo Uwepo wa biashara za kiwanda na ghala karibu na mali, madampo

Mambo ya kimaumbile (ya ardhi)

Mbinu linganishi katika tathmini ya shamba inahusisha mkusanyiko wa sifa kuhusu mali:

• ukubwa;
• umbo;
• jiolojia;
• topography;
• kiwango cha kujiandaa, yaani, iwapo ardhi imeondolewa uoto, iwapo makosa yameondolewa;
• viashiria vya ubora wa kifuniko cha udongo.

La muhimu zaidi ni kuwepo au kutokuwepo kwa milima au miteremko, miamba au mitaro. Pia ni muhimu nini uwezo wa kuzaa wa dunia, nguvu zake, uwepo wa maji ya chini. Ni muhimu sana ikiwa kuna habari juu ya uwezekano wa kutokea kwa madini. Ikiwa maelezo yatathibitishwa, basi ardhi itakuwa na kizingiti katika siku zijazo.

Sifa za jumla za kifaa kitakachotathminiwa

Mbinu ya kulinganisha soko ni uchunguzi wa sifa zinazoongeza thamani ya vitu. Hizi ni pamoja na:

• ukubwa wa jengo au chumba;
• urefu wa jengo;
• uwepo na eneo la vifaa saidizi;
• urefu wa dari.

Nyenzo ambazo jengo hilo limejengwa ni muhimu pia, kadiri lilivyo la kisasa zaidi na la kutegemewa, ndivyo thamani ya mali inavyoongezeka. Mwisho lakini sio mdogo ni muonekano wa jumla wa jengo zima, upatikanaji wa matengenezo na mlango unaofaa. Ikiwa mlango unatoka kwenye yadi, basi hii itakuwa sababu ya kupunguza.

Ukosefu wa ukarabati ni sababu ya kurekebisha ripoti ya tathmini. Hesabu hiyo inafanywa kwa misingi ya gharama ya ukarabati au kazi ya kurejesha, kwa kuzingatia faida ambayo mjasiriamali atapata kutokana na kuwekeza katika ujenzi au ukarabati.

Mambo ya kiuchumi

Mtazamo wa kulinganisha katika mali isiyohamishika ni kuzingatia uokoaji unaowezekana kwenye rasilimali za nishati wakati wa operesheni. Ongezeko la mara kwa mara la gharama za huduma huwafanya watu wafikirie kila mara kuhusu kuokoa na kutumia vyanzo mbadala vya nishati.

Kipengele hiki ni muhimu hasa ikiwa kifaa kimenunuliwa kwa kukodisha zaidi. Kadiri uwiano wa mapato na gharama unavyoongezeka kwa uendeshaji wa jengo au majengo, ndivyo kiwango cha mtaji kinachoweza kurejeshwa katika mapato halisi ya kukodisha ya mali isiyohamishika kipungue.

Aina hii pia inajumuisha kiashirio cha kuwepo au kutokuwepo kwa mita, ikiwa hatua zimechukuliwa ili kupunguza upotevu wa joto.

Viashiria vingine

Tathmini inahusisha kuzingatia kuwepo au kutokuwepo kwa vipengele vya huduma. Mfano rahisi zaidi ni ikiwa nyumba ina lifti au la. Kuwepo au kutokuwepo kabisa au sehemu ya mawasiliano yote,imeunganishwa zaidi na mfumo wa ndani. Ikiwa kuna mapungufu mengi, basi marekebisho ya chini yanafanywa. Tathmini ya mali isiyohamishika hufanywa kulingana na viashirio mbalimbali.

Hatua za kukokotoa

Hesabu zote linganishi zinatokana na taarifa kutoka kwa vyanzo huria kuhusu miamala ya hivi majuzi na mali isiyohamishika sawa.

Hatua za tathmini:

1. Kusoma matoleo sawa katika sehemu mahususi ya mali, kubainisha mali linganishi ambazo zimeuzwa hivi majuzi.
2. Maelezo yaliyokusanywa huchanganuliwa na kila ofa inalinganishwa kibinafsi na mali inayotathminiwa.
3. Ubainishaji wa sifa za bei, marekebisho ya ripoti ya uthamini.

Kukubaliana na bei iliyorekebishwa na kupata gharama ya mwisho kwa mbinu ya kulinganisha.

Faida za mbinu linganishi

Kwanza kabisa, mbinu hii hukuruhusu kuakisi maoni ya wanunuzi na wauzaji wa kawaida pekee.

Thamani inaonyeshwa katika bei za sasa, kwa kuzingatia mabadiliko ya hali ya kifedha na hata michakato ya mfumuko wa bei. Kadirio kila wakati huhesabiwa haki.

Ili kutathmini mali fulani, huhitaji kusoma soko zima la mali isiyohamishika, lakini mali zinazofanana tu. Mbinu hii ni rahisi sana, yenye matokeo ya kuaminika.

… na hasara

• Ni vigumu sana kufahamu bei halisi.
• Utegemezi kamili wa shughuli na uthabiti wa soko la mali isiyohamishika.
• Ugumu katikaupatanisho wa data, ikiwa vitu sawa vinatofautiana kwa kiasi kikubwa katika suala la mauzo.

Tunafunga

Kiini cha mbinu linganishi katika tathmini ya mali isiyohamishika ni wazi kwa mnunuzi na muuzaji. Mbinu hiyo inaruhusu wahusika kusoma soko la mali isiyohamishika na kuhakikisha kuwa hawakupoteza. Tathmini inaweza kufanywa kwa msingi wa shughuli zilizokamilika tayari au kwa matoleo kutoka kwa wauzaji wengine. Kwa hali yoyote, mbinu ya kulinganisha ni utaratibu na kulinganisha data kwenye mali isiyohamishika sawa. Jambo kuu ni kwamba uteuzi wa vitu sawa kwa kulinganisha unapaswa kuzingatia mambo maalum au yasiyo ya kawaida, kwa mfano, tishio la kukamata dhamana, mabadiliko ya kanuni katika ngazi ya ndani au kutofuatana na masharti ya mkataba wa mkopo; uwepo wa vipengele vya kulazimisha.