Thamani ya cadastral ya shamba imebainishwaje: fomula na utaratibu wa kukokotoa

2024 Mwandishi: Howard Calhoun | [email protected]. Mwisho uliobadilishwa: 2023-12-17 10:41

Kuelewa thamani ya cadastral ya shamba la ardhi sio ngumu sana. Hii ndiyo bei ambayo imewekwa katika Cadastre ya Majengo ya Serikali (GKN). Gharama imewekwa kwa msingi wa habari iliyopokelewa kama matokeo ya shughuli husika. Thamani ya cadastral hasa inategemea sifa za kibinafsi za njama ya ardhi, hasa kwa eneo lake, eneo, madhumuni, jamii, pamoja na bei ya soko. Pata maelezo zaidi kuhusu jinsi thamani ya cadastral ya shamba inavyobainishwa kutoka kwa makala.

Kwa nini uthamini wa cadastral unafanywa

Utaratibu unajumuisha idadi ya shughuli zinazolenga kubainisha bei inayofaa. Umuhimu wake unaelezewa na sababu zifuatazo:

• Hesabu sahihi ya ada ya kodi ya ardhi.
• Hutumika kama kigezo cha miamala na vitu vya mali isiyohamishika (pamoja na ufafanuzi sahihi wa kiwango cha juu zaidikaribu na bei ya soko).
• Inathibitisha umiliki wa kipande cha ardhi. Kwa hivyo, sio tu kumiliki na kutumia, lakini pia uondoaji wa ardhi unawezekana. Kwa mfano, inaweza kuuzwa, kuwekwa rehani au kurithiwa.
• Hukuruhusu kuepuka mizozo na, ipasavyo, madai.

Mfumo wa Kutunga Sheria

Sensa na cadastre katika suala la mali isiyohamishika hushughulikiwa na wataalamu wa Rosreestr. Vitendo vikuu vya kikaida vinavyohusiana na mada inayozingatiwa ni:

• Sheria "Juu ya Shughuli za Cadastral" No. 221-FZ.
• Sheria “Katika Jimbo. usajili wa mali isiyohamishika” No. 218-FZ.
• Sheria "Juu ya shughuli za tathmini nchini Urusi" No. 135-FZ.
• Amri ya Serikali "Juu ya sheria za kufanya uthamini wa cadastral" No. 316.
• Sheria "On State Cadastral Valuation" No. 237-FZ.

Thamani ya ukombozi na thamani ya cadastral: tofauti

Baada ya kujifunza nini thamani ya cadastral ya njama ya ardhi ni, sasa unahitaji kuelewa dhana ya bei ya ukombozi. Katika kesi hii, tunazungumzia kuhusu parameter ambayo imedhamiriwa mahsusi kwa ajili ya mchakato wa kuhamisha umiliki wa eneo lililokodishwa. Kwa maneno rahisi, ukombozi unamaanisha bei ambayo mali ilinunuliwa ambayo hapo awali ilikuwa ya mtu mwingine.

Majengo kama hayo hayawezi kuwa ya watu binafsi pekee, bali pia serikali na manispaa. Mara nyingi hujulikana kama "thamani ya kipande cha ardhi kwa thamani ya cadastral". Hii inafafanuliwa na ukweli kwamba thamani huhesabiwa kulingana na thamani ya cadastral.

Wakati huo huo, dhana hizi hazipaswi kuchanganyikiwa, kwa kuwa bei ya ununuzi ni tuli, yaani, haijabadilika, licha ya mabadiliko ya bei ya mali isiyohamishika. Hata hivyo, kuanzishwa kwa thamani ya cadastral ya njama ya ardhi inapitiwa mara moja tu kwa muda kutoka miaka 3 hadi 5 baada ya hesabu. Aidha, mwanzilishi wa uhakiki anaweza pia kuwa mmiliki wa ardhi.

Kitu cha bei nafuu zaidi ni kununua ardhi ambayo imekuwa ikimilikiwa kwa miaka 25, na katika kesi ya ujenzi wa miundo ya mtaji juu yake. Kisha 20% tu ya bei ya cadastre italazimika kulipwa kwa ardhi ya manispaa, na 25% pekee ya ardhi ya serikali.

Rejesta ya Cadastre

Inaeleweka kama sehemu ya Kamati ya Mali ya Serikali, ambayo huhifadhi maelezo kuhusu bei kulingana na mpangilio wa mashamba, yaliyopatikana kutokana na shughuli za utathmini. Baada ya kutekelezwa, njama ya ardhi inathaminiwa (hii inaweza pia kufanywa kwa mpango wa mmiliki). Taarifa sahihi zaidi pia zinaonyeshwa kwenye rejista, ambapo kila njama ya ardhi ina idadi yake ya kipekee ya cadastral. Hii pia ni pamoja na kubadilisha bei zinazotolewa na soko kwa sasa, ambazo zimewekwa baada ya orodha.

Uamuzi wa bei ya ardhi ya manispaa

Kadirio linaweza kuagizwa na serikali za mitaa (wilaya, miji, miji). Thamani ya cadastral ya njama ya ardhi imedhamiriwaje kwa manispaa? Darajakutekelezwa kwa misingi ya bei zilizopo sokoni. Wakati huo huo, data juu ya ugawaji wa viwanja vya ardhi huzingatiwa.

Ardhi inayomilikiwa na manispaa inaweza kutumika kwa madhumuni ya kujenga nyumba ya kibinafsi, pamoja na kilimo cha bustani na bustani, kwa gereji au kwa ujenzi wa jengo la ghorofa. Wakati huo huo, viwango vilivyowekwa na Kanuni ya Ardhi, Kanuni ya Mipango ya Miji na zilizomo katika vitendo vingine vya kisheria vinazingatiwa.

Thamani ya umma ya mali katika anwani inayomilikiwa na manispaa inakadiriwa kama ifuatavyo:

1. Hatua ya maandalizi. Inajumuisha kukusanya na kuchakata taarifa muhimu, yaani, taarifa za udhibiti na data juu ya mwenendo wa soko katika siku za usoni. Zaidi ya hayo, data inakusanywa kuhusu makazi, hali ya ikolojia, taarifa ya hali ya hewa inafafanuliwa, na uainishaji wa ardhi unafanywa.
2. Kupanga eneo. Ndani ya mipaka yake, eneo la makazi limetengwa (kwa ajili ya kujenga majengo ya kibinafsi na ya ghorofa nyingi); uzalishaji (ili kushughulikia majengo ya viwanda, maghala na vifaa vingine sawa); umma na biashara (pamoja na huduma za afya, huduma za watumiaji, kisayansi, kitamaduni na taasisi zingine); miundombinu ya usafiri na uhandisi (kwa vitu na mawasiliano ya usafiri na mawasiliano); kilimo (pamoja na bustani, malisho, bustani za jikoni na majengo); burudani (kwa ajili ya burudani, mbuga za misitu, ufuo).
3. Mchanganuo wa kukokotoa thamani ya cadastral ya shamba inatumika. Ardhi ambayo haijaendelezwa inathaminiwa kwa uchambuzi wa bei tuli,ambayo soko hutoa, pamoja na gharama za kuendeleza maeneo husika. Gharama kwa kila eneo la sehemu ya ardhi ambayo inamilikiwa na miundo inakokotolewa kwa kutumia mbinu ya ubadilishaji wa miundombinu.
4. Kutenga maeneo kulingana na thamani ya cadastral.
5. Hatua ya mwisho. Katika hatua hii, usindikaji wa mwisho wa taarifa zilizopatikana kutokana na hesabu ya cadastral hufanyika, pamoja na kuingia kwao kwenye Rosreestr.

Baada ya utaratibu kukamilika, thamani ya cadastral ya ardhi katika eneo la tathmini imedhamiriwa. Ni sawa na thamani ya soko ya eneo la kitengo cha mgao ulio katika eneo lenye sifa zinazofanana.

Kuamua bei ya ardhi ya umma

Kipengele cha mchakato wa jinsi thamani ya cadastral ya shamba la ardhi imedhamiriwa, katika kesi hii, ni matumizi ya coefficients tofauti (wote kupunguza na kuongezeka). Wanategemea:

• Maeneo ya mgao.
• Soko lake.
• Kiwango cha maendeleo ya mifumo ya mawasiliano.
• Ufikivu wa usafiri.
• Kiwango cha kufaa kwa matumizi yaliyokusudiwa.
• Uwepo wa majengo ya makazi au yasiyo ya kuishi.

Kwa vile thamani ya soko katika maeneo tofauti, hata yenye sifa zinazofanana, ni tofauti, bei ya cadastral pia ni tofauti. Hata hivyo, tofauti inaweza kuwa kubwa.

Kuamua bei ya ardhi katika makazi

Kwa ujumla, bei hubainishwa kwa njia sawa na cadastr althamani ya ardhi, ikiwa ni mali ya manispaa. Lakini kuna idadi ya vipengele ambavyo ni asili katika makazi.

Kwa hivyo, wanazingatia sana ufafanuzi wa mipaka ya viwanja, pamoja na mgawanyiko wa eneo katika kanda kulingana na madhumuni yao. Malengo ya tathmini ni:

• Uundaji wa msingi unaotozwa ushuru wa ardhi ya makazi.
• Kutayarisha mpango wa ukandaji uliosasishwa kwa viashiria vya eneo na kiuchumi.
• Idhini ya kukodisha.
• Kuweka bei ambayo nyumba inauzwa au kukodishwa kwa muda mrefu.
• Kukusanya kiasi sahihi zaidi cha fidia kwa watu ambao ardhi yao inatwaliwa kwa mahitaji ya manispaa.
• Azimio la lengo la maeneo yenye matumaini makubwa ya maendeleo kwa maendeleo mbalimbali.

Kuamua bei ya eneo la mijini

Ili kupata data ya lengo, katika kesi hii, vipengele vifuatavyo vinapaswa kuzingatiwa:

• Eneo la kiwanja cha ardhi kwenye mpango wa cadastral (katika eneo la mbali inakadiriwa kuwa nafuu zaidi kuliko sawa, lakini iko karibu na jiji na miundombinu inayofaa).
• Mraba.
• Mawasiliano (umeme, gesi, mabomba, maji taka).
• Kategoria nyingi.
• Hali ya ikolojia ya eneo.
• Ikiwa bei ya soko inajulikana, basi bei ya cadastral imewekwa kwa kiasi sawa.

Kuamua bei ya kiwanja napori

Upekee wa jinsi thamani ya cadastral ya shamba lenye misitu inavyokokotolewa ni kwamba katika kila hali bei imebainishwa kwa eneo mahususi:

• Ndani ya maeneo ya Urusi.
• Ndani ya ukanda wa leshoz.
• Ndani ya maeneo ya misitu ambayo yanamilikiwa na misitu.

Gharama ya maeneo yaliyo katika ukanda wa msitu huhesabiwa kwa kuzingatia mtaji wa kiasi kinacholingana cha mapato kutoka kwa kodi kwa mwaka inayolipwa kwa matumizi ya maeneo kwa shughuli za kiuchumi. Hesabu huzingatia vigezo vya uvunaji wa mbao.

Hesabu na idhini

Ili kuhesabu bei kwa usahihi kulingana na orodha, unapaswa kuzingatia vigezo tofauti. Ni nini kinachoathiri thamani ya cadastral ya ardhi? Muhimu zaidi wao ni sababu za kusahihisha. Matumizi yao hubatilisha mambo yanayoathiri uundaji wa bei. Kwa mfano, ikiwa kuna miundo kwenye tovuti ambayo inachukuliwa kuwa iliyoharibika, au eneo linakabiliwa na mafuriko kutokana na mafuriko, basi mgawo unaopunguza thamani ya cadastral hutumiwa. Kuna hali ambapo, kinyume chake, kipengele cha kuzidisha kinatumika.

Ni muhimu pia kiashiria mahususi cha bei ya cadastre. Ukubwa maalum huhesabiwa kulingana na eneo sawa na mita moja ya mraba. Kiashiria hiki kinawekwa kila robo. Thamani ya cadastral ya mali kwenye anwani ya eneo imebainishwa kama ifuatavyo:

1. Mambo yanayoathiri gharama yanatambuliwa.
2. Kiwango kimechukuliwatovuti ambayo inafaa zaidi sifa hizo.
3. Kikundi kidogo cha viwanja marejeleo vilivyo na sifa zinazofanana kimeundwa.
4. Data inakusanywa kwa kila kikundi na kisha kuchambuliwa.
5. Kisha, data ya takwimu inawekwa kielelezo na sababu zinazoathiri thamani ya soko hubainishwa.
6. Hesabu gharama ya kitengo.

Kulingana na data iliyopatikana, inawezekana kukokotoa bei kulingana na cadastre ya viwanja vyote vya ardhi. Inabadilika kuwa saizi ya bei kulingana na cadastre inathiriwa na viashiria kama eneo, uainishaji wa ardhi kwa kusudi na bei ya soko ya kitu.

Si kabla ya siku ishirini za kazi baada ya kukamilika kwa ripoti, mteja anakubali kitendo cha kuidhinishwa kwa bei kulingana na cadastre. Hati hii inakuwa halali kutoka wakati wa kutangazwa kwa njia rasmi. Inakubaliwa na wakala wa serikali, manispaa au mamlaka kuu.

Mfumo wa kukokotoa

Hesabu hufanywa kwa kutumia fomula ifuatayo:

Eneo kubwa(Kitendakazi cha laini + kitendakazi cha umbizo la muamala)Uwiano.

Kitendo cha kukokotoa cha mstari kina vigezo vya kipekee vya maisha ya suluhu na uhai wake, na muundo wa fomula ya muamala unamaanisha kipengele cha ndani. Kwa hivyo, ili kuhesabu gharama kulingana na cadastre, unahitaji kujua vigezo fulani vya njama ya ardhi, na pia kuwa na ujuzi maalum.

Kiasi hiki kinakokotolewa na wakadiriaji wanaotumia mbinu za uthamini wa serikali kukokotoa thamani ya shamba,iliyoundwa na kuidhinishwa na Wizara ya Maendeleo ya Kiuchumi ya Shirikisho la Urusi.

Badilisha thamani ya cadastral

Mbali na jinsi thamani ya cadastral ya mashamba ya ardhi yenye kazi nyingi imedhamiriwa, ni muhimu kuzingatia mzunguko wa utathmini. Utaratibu huu unafanywa mara moja kwa muda kutoka miaka mitatu hadi mitano. Thamani mpya imewekwa kulingana na matokeo ya ukaguzi. Inaweza kupungua au kuongezeka. Kama kanuni, chaguo la mwisho hutokea mara nyingi zaidi.

Wamiliki wengi wa ardhi wanakabiliwa na hali ambayo thamani ya cadastral huongezeka. Kwa sababu hii, unapaswa kulipa kodi zaidi. Kwa hivyo, ongezeko kubwa lilifanyika mwishoni mwa 2016, wakati bei zinazolingana ziliongezeka mara nyingi zaidi.

Lakini hii haimaanishi kuwa imekuwa faida zaidi kuuza ardhi. Ubora wake ulibaki katika kiwango sawa, na tovuti nyingi kwa wakati huu zilikuwa mbali na kuwa katika hali bora. Kwa hivyo, sio watu wote wako tayari kununua ardhi ili kulipa ushuru mkubwa. Kwa kuongeza, uhakiki huu ulifanyika bila kuwepo. Data ya tovuti iliingizwa katika mpango wa kiufundi wa usajili wa cadastral kwa njia ambayo kwa sababu hiyo, mashamba ya ardhi ya eneo moja, lakini kwa kiasi kikubwa tofauti katika vigezo tofauti, ilianza gharama sawa.

Katikati ya 2016, kusitishwa kulianzishwa, kulingana na ambayo bei ya cadastre iligandishwa kwa miaka mitatu. Katika kipindi hiki, gharama ambayo ilikuwa muhimu tangu mwanzo wa mwaka, lakini sio mapema zaidi ya 2014, ilianza kutumika.

Takriban wakati huo huo, sheria "Kwenye Cadastral ya Jimbotathmini” No. 237-FZ, ambayo hakuna chochote kilichotajwa kuhusu kusitishwa. Katika suala hili, wataalam hawakuweza kukubaliana ikiwa "kufungia" inapaswa kutumika au la. Kwa sababu hiyo, mahakama ililazimika kuzingatia mabishano mengi kuhusu suala hili.

Kuamua kwa TIN

Kwa kujua nambari ya TIN pekee (nambari ya utambulisho wa mlipakodi), haiwezekani kupata taarifa zinazohitajika kuhusu thamani ya ardhi inayomilikiwa na raia fulani. Huduma hizi zinaweza kutolewa na tovuti zilizo na sifa mbaya. Hata hivyo, hupaswi kuwaamini, kwa kuwa nyenzo kama hizo ni za ulaghai.

Hitimisho

Bei ya kiwanja kulingana na cadastre ni thamani inayokadiriwa, ambayo hupatikana kutokana na tathmini ya mali na serikali na imewekwa katika Cadastre ya Majengo ya Serikali. Njia iliyopo, inayoonyesha jinsi thamani ya cadastral ya njama ya ardhi inavyohesabiwa, inajumuisha kuzingatia sifa kuu. Thamani hii ni sawa na bei ya soko wakati wa tathmini. Bei kulingana na cadastre ya makundi mbalimbali ya ardhi imedhamiriwa kuzingatia vipengele husika. Thamani inakaguliwa angalau mara moja kila baada ya miaka mitano, lakini si zaidi ya mara moja kila baada ya miaka mitatu.

Tangu 2016, sheria ya "On State Cadastral Valuation" imeanza kutumika. Majukumu yote ya tathmini yametumwa kwa miundo ya serikali.