Mitego ya rehani: nuances ya mkopo wa rehani, hatari, utata wa kuhitimisha makubaliano, ushauri na mapendekezo kutoka kwa wanasheria

2024 Mwandishi: Howard Calhoun | [email protected]. Mwisho uliobadilishwa: 2023-12-17 10:41

Mikopo ya rehani ni sehemu muhimu ya maisha ya umma na kaya binafsi zinazohitaji ardhi, nyumba na hali bora ya maisha. Wazo la rehani limekuwepo ulimwenguni tangu nyakati za zamani, wakati utu wa mdaiwa, ambaye alifanywa mtumwa, aliahidiwa kwa deni. Katika karne ya 6 KK, ahadi ya mtu ilibadilishwa na ahadi ya mali yote ambayo mdaiwa alikuwa nayo, hasa, ardhi. Wakati mali ya mdaiwa iliahidiwa kwa mkopeshaji, nguzo ya rehani iliwekwa kwenye eneo la umiliki wake wa ardhi - ushahidi wa mali iliyoahidiwa. Rekodi ya deni ilirekodiwa kwenye chapisho.

Ukweli wa kihistoria kuhusu asili ya rehani

Wakati wa utawala wa Elizabeth Petrovna (miaka 250 iliyopita), watu mashuhuri wa Urusi walifadhiliwa na mikopo ya nyumba. Wakati huo huo, mali hiyo hiyo iliwekwa rehani mara kadhaa bilatu katika benki za kifahari, lakini pia kutoka kwa wakopeshaji wa kibinafsi. Ukosefu wa udhibiti wa maoni ya mdaiwa-mdai, ucheleweshaji na ufadhili (remortga) wa rehani ya karne ya 18 ulisababisha deni kubwa kwa hazina ya serikali na kufilisika kwa asili kwa benki.

Msukumo wa awamu mpya ya maendeleo ya mkopo wa rehani ulikuwa mageuzi ya kukomesha serfdom, wakati mamilioni ya wakulima walihitaji mkopo kununua ardhi. Mkopo wa rehani ulitolewa kwa miaka 49 kwa asilimia 6 kwa mwaka. Hapo ndipo mkataba wa vyama vya mikopo vya mijini uliundwa, ambapo sheria za mkopo wa rehani ziliwekwa. Marekebisho ya umiliki wa kibinafsi wa ardhi yalichangia kuenea kwa uhusiano wa mkopo katika kilimo kote Urusi. Mikopo iliyopatikana kwa ardhi wakati huo iliitwa mikopo ya ardhi. Dhamana za mikopo ya nyumba zilisajiliwa madhubuti na mthibitishaji, na dhamana zilitolewa dhidi yao kwenye soko la hisa, 35% ambayo kufikia 1913 ilikuwa mji mkuu wa kigeni. Mfumo wa mikopo ya benki uliendelezwa kutokana na kuanzishwa kwa uchumi mpya wa nchi.

Baada ya Mapinduzi ya Oktoba, ambapo benki zilitaifishwa na mahusiano ya mikopo kuwekwa kati, dhana ya mikopo ya nyumba ilisahaulika kwa miaka 70.

Kufufua rehani nchini Urusi kulianza tu katika miaka ya 1990, na kupokea usaidizi wa kisheria mnamo 1998. Baada ya wimbi la migogoro, ukopeshaji wa mikopo ya nyumba umepitia mabadiliko kadhaa - kuimarisha masharti ya ukopeshaji, bima ya lazima ya rehani, malipo ya lazima ya chini na mfumo wa adhabu - vikwazo vya mikopo ya nyumba.

Rehanitakwimu leo

Kufikia sasa, takriban taasisi 400 za mikopo zinafanya kazi katika soko la mikopo ya nyumba la Urusi. Baada ya Benki Kuu ya Shirikisho la Urusi kuanzisha sheria kali zinazosimamia shughuli za taasisi za mikopo, wakopeshaji wa mikopo wa kuaminika tu, waliothibitishwa na wenye ufanisi walibaki kwenye soko la mikopo. Kulingana na Benki Kuu, muda wa wastani wa mkopo wa rehani ni miaka 15, na kiwango cha wastani cha riba ya rehani nchini Urusi ni 9.8% kwa mwaka. Asilimia ya Warusi ambao wanataka kununua nyumba katika miaka 5 ijayo ni 70%. Kwa kweli, mkopo wa rehani sasa unapatikana kwa 33% tu ya watu wanaofanya kazi, kwa kulinganisha - kabla ya 2000 - 5% tu ya watu wanaofanya kazi. Benki maarufu zaidi kati ya idadi ya watu kwa kupata rehani ni Sberbank na VTB, ambayo kununua nyumba kwa rehani inaweza pia kuwa ngumu zaidi ikiwa hujui kuzihusu.

Sifa za kutoa hati za rehani

Kabla ya kuhitimisha makubaliano ya rehani, inashauriwa ujifahamishe sio tu na kiwango cha riba kilichopendekezwa na muda wa malipo, lakini pia na idadi ya masharti na mapungufu yanayowezekana katika mfumo wa benki, kinachojulikana kama mitego ya rehani..

Ni muhimu kukumbuka kwamba kadiri hati zenye kushawishi zaidi kuhusu uaminifu wa mkopaji zinavyowasilishwa, ndivyo uhusiano na benki utakavyokuwa thabiti zaidi. Kabla ya kwenda benki, unahitaji kuandaa hati za kawaida: pasipoti ya Kirusi na usajili kwenye eneo la benki, pamoja na hati ya mapato.

Benki inaweza kukubali kutoa mkopo bila cheti cha mapato, lakini ndaniHojaji ya bao lazima ionyeshe mahali pa kazi na kiasi cha mshahara wa kila mwezi. Afisa wa usalama wa serikali ataangalia haya yote na ikiwa mwombaji alisema uwongo kuhusu mahali pa kazi au mshahara, atanyimwa rehani.

Kulingana na taarifa ya mapato, benki hukokotoa muda wa mkopo wa rehani. Kwa mujibu wa sheria, wastani wa malipo ya mkopo haipaswi kuzidi 40% ya mapato ya kila mwezi ya akopaye, au muda wa mkopo utapanuliwa kwa mujibu wa sheria hii. Na kadiri muda wa mkopo ulivyo mrefu, ndivyo mkopaji hulipa zaidi kwa muda wote wa rehani.

ada za benki

Wakati wa kusajili mkataba wa rehani, tume zifuatazo za ziada zinawezekana:

• Kwa utekelezaji wa mkataba, kufungua akaunti.
• Malipo yametolewa kwa mkadiriaji huru wa rehani.
• Bima ya lazima ya rehani, pamoja na afya na maisha ya mkopaji, umiliki wa dhamana.
• Masharti ya ziada ambayo benki inaweza kuweka mbele kwa mkopaji iwapo kuna kutokuwa na imani na msanidi programu wakati wa kutuma maombi ya rehani katika jengo jipya. Hii inaweza kusababisha viwango vya juu vya riba ya mikopo ya nyumba.
• Benki inaweza kumlazimu mkopaji kuchagua nyumba iliyowekwa rehani kupitia mpangaji nyumba anayeaminika, ambaye anaweza kuwa mshirika wa benki (huduma za upangaji mali kwa kawaida huwa si chini ya 5% ya gharama ya nyumba).

Faini na adhabu

Adhabu za kuchelewa kwa malipo ya rehani zinaweza kuongeza kwa kiasi kikubwa jumla ya kiasi cha mkopo, kwa hivyo unahitaji kujua kabla ya kusaini mkataba - ifikapo tarehe gani unahitaji kufanya malipo, vipinjia bora ya kuweka: fedha taslimu, ATM, malipo ya elektroniki. Ni muhimu kujua inachukua muda gani kwa fedha kuwekwa kwenye akaunti ya benki, kwa mfano, kutoka akaunti hadi akaunti siku 1-3 za benki.

Kwa sababu ya foleni kwenye ofisi za benki au kwenye ATM, hali zinaweza kutokea ambazo zitapunguza kasi ya malipo ya kila mwezi kwa wakati. Inahitajika kujua ni adhabu gani itatumika katika tukio la ucheleweshaji mmoja au mbili, na ni zipi - katika kesi ya kutolipa kwa utaratibu (kutokana na kuachishwa kazi au ugonjwa) na nini kifanyike mapema juu ya hili. Katika hali mbaya zaidi, benki inaweza kusitisha mkataba kwa upande mmoja, kuuza dhamana na kulipa deni la rehani, na kumrudishia mkopaji iliyosalia.

Viini na hatari za mkopo wa rehani

Kabla ya kusaini mkataba, ni lazima usome kwa makini, na ikiwezekana, kushauriana na wakili kuhusu mambo yenye utata na yasiyoeleweka. Kwa hivyo, ni vikwazo gani hasa wakati wa kutuma maombi ya rehani ambayo unahitaji kusuluhisha?

1. Jifunze kiasi cha ada zote na jinsi zinavyolipwa.
2. Jifahamishe na orodha ya adhabu, ukubwa wake na sababu za kushtakiwa. Mkataba haufai kuwa na adhabu ya kulipa mapema rehani.
3. Jifunze ratiba ya malipo: kiasi cha michango na tarehe za kukamilisha.
4. Ni muhimu kusoma orodha ya hali zinazohusisha ongezeko la kiwango cha riba kwenye rehani. Jadili na msimamizi wa benki lugha yoyote isiyoeleweka kama vile "kuongeza kiwango cha riba kutokana na mabadiliko ya hali ya soko."
5. Gundua ni kiasi gani cha bima kinachohitajika na kama inawezekana bilaendelea nayo. Benki haina haki ya kulazimisha kuhakikisha mkopo au maisha ya mkopaji na rehani, lakini ina haki ya kuongeza kiwango cha riba katika kesi ya kukataa bima kwa 1-1.5%.

Mkataba wa rehani umetiwa saini na pande zote mbili sawa, kwa hivyo mkopaji ana haki ya kutokubaliana bila masharti na masharti ya benki, akichukua hatari za rehani na hatari. Katika kesi ya migogoro, ni muhimu kutatua kabla ya kusaini mkataba. Mteja anaweza kuomba kwamba kifungu cha haki ya kurejesha rehani kijumuishwe katika makubaliano, ambayo yatarahisisha kwa kiasi kikubwa hali zinazowezekana za nguvu kubwa katika siku zijazo.

Hila za kuhitimisha makubaliano ya rehani

Wakati wa kusoma makosa ya rehani, ni muhimu kukumbuka baadhi ya mambo ya uhusiano wa mikopo na rehani na benki. Kwa mfano, katika muda wote wa mkataba, mali hiyo inamilikiwa na akopaye, lakini hawezi kuiondoa kikamilifu hadi mwisho wa mkataba. Pia, mkopaji hawezi:

• Kodisha mali iliyowekwa rehani kwa kukodisha bila idhini ya awali kutoka kwa benki. Kwa kawaida, taasisi za mikopo zinasita kuruhusu shughuli hizo na mali isiyohamishika kama dhamana, kwa kuwa hali ya kitu inaweza kuharibika, ambayo itasababisha kupungua kwa bei ya soko ikiwa ni muhimu kuiuza. Hata hivyo, mkopeshaji hana haki ya kuzuia dhamana kukodishwa kwa muda usiozidi mwaka mmoja.
• Fanya kazi ya ukarabati, ikijumuisha uundaji upya wa ghorofa kinyume cha sheria. Kufanya ukarabati muhimu na mabadiliko ya ujenziutahitaji kuandaa mradi, kisha upate kibali kutoka kwa wakaguzi wa nyumba, na kisha umjulishe mkopeshaji.
• Katika muda wote wa makubaliano ya rehani, ni marufuku na sheria kusajili upya mali iliyowekwa rehani katika majengo yasiyo ya makazi.
• Haiwezekani kufanya miamala ya kubadilishana au mchango na mali isiyohamishika iliyoidhinishwa, na pia kuuza bila idhini ya mkopeshaji. Uuzaji utawezekana tu ikiwa mkopaji anadaiwa na benki inayomkopesha na mapato kutoka kwa mauzo yatatumika kulipa deni na kufunga majukumu kwa benki.

Mitego ya rehani katika Sberbank

Sberbank ina makubaliano ya kawaida ya mkopo wa rehani, sampuli yake inaweza kupatikana kwenye tovuti kwa ukaguzi wa awali.

Mitego kuu wakati wa kuhitimisha makubaliano ya rehani na Sberbank ni gharama za ziada kwa mthamini wa dhamana, kwa kukodisha seli ya benki, kwa huduma za mpangaji au mwanasheria, kulipia bima na, bila shaka, kulipa. ada ya serikali.

Masharti ya makubaliano ya rehani yanaonyesha uwezekano wa kujiteua na mkopaji wa mthamini, lakini lazima akidhi mahitaji ya Sberbank. Kwa hivyo, haifai kuchukua hatari na kutathmini mali ya dhamana mapema, Sberbank inaweza kukataa hati za tathmini iliyotolewa, ikielezea kukataa kama kutofuata sheria za mchakato uliowekwa, na pesa zitapotea.

Adhabu kwa ucheleweshaji katika Sberbank

Sehemu isiyopendeza zaidi ya mitego ya rehani katika Sberbank kwa majadiliano ni adhabu na faini. Lakini ni muhimu kuelewa mambo yafuatayo ya mkataba.

Kipengee kuhusu ada za kuchelewa. Kiasi cha adhabu moja kwa moja inategemea kiwango cha refinancing cha Benki Kuu kwa tarehe ya faini. Hii inaweza kuongeza kwa kiasi kikubwa kiasi cha faini ya sasa. Kwa hivyo, ni muhimu kujua mapema kuhusu masharti ya uwezekano wa adhabu kwa kuchelewa kwa malipo.

Masharti ya kusitishwa kwa mkataba wa rehani. Sberbank ina haki ya kufuta mkataba katika hali fulani zisizo halali, kwa mfano, katika kesi ya ucheleweshaji wa utaratibu, wakati dhamana inatumiwa kwa madhumuni mengine, katika hali ambapo benki ya mikopo inakataa kuangalia hali ya mali, na pia wakati wa kukomesha. mkataba wa sera ya bima.

Wakati wa muda wa makubaliano ya mkopo wa rehani, mkopaji hana haki ya kuuza nyumba iliyowekwa rehani, kusajili watu wengine ndani yake, kukodisha, kuunda upya bila idhini ya mkopeshaji.

Rehani katika "VTB": pitfalls

Kutoka kwenye mitego mikali wakati wa kuhitimisha mkataba, unapaswa kuzingatia yafuatayo.

Benki ya VTB inapendekeza kwa dhati uchukue sera ya bima ya umiliki (cheo), afya, maisha na mshirika wako wa Bima ya VTB pekee. Ukikataa bima, kiwango cha mkopo wa rehani bila shaka kitaongezeka kwa 1%.

Kiasi cha chini cha mkopo wa rehani ni kutoka rubles milioni 2. Kiasi kidogo kinamaanisha vizuizi kwa malipo ya chini au gharama za ziada wakati wa kutuma maombi ya mkopo. Haina faida kwa benki kutoa mikopo midogo midogo kwa muda mrefu.

Linikatika tukio la ucheleweshaji, benki haichukui hatua ya kurekebisha deni au kupanga likizo ya mkopo. Ni faida zaidi kwa benki kuweka masharti ya makubaliano ya awali na kurejesha fedha zilizokopwa kwa wakati. Ili kutatua matatizo ya kuchelewa kwa malipo, mkopaji mwenyewe hutuma ombi kwa benki.

Benki "VTB" ni shirika la mikopo linalotegemewa na kwa hivyo linahitaji utimilifu wa wazi wa majukumu chini ya mkataba. Kwa hivyo, ikiwa kuna shaka juu ya nguvu ya kifedha ya bajeti yako, ni bora kuahirisha uamuzi wa kuchukua rehani kwa muda.

Ushauri na ushauri kutoka kwa wanasheria

Mawakili wanaofanya kazi wanapendekeza kuepuka mitego ya rehani kabla ya kuhitimisha makubaliano ya mkopo.

• Kokotoa malipo ya rehani kwa njia ambayo hayazidi 30% ya mapato ya familia.
• Ondoa rehani tu kwa sarafu ambayo mapato ya kila mwezi huenda. Hata ikiwa ni busara kuokoa pesa, hakuna haja ya kuchukua hatari. Mkopo wa rehani ni wa muda mrefu, na wakati kiwango cha ubadilishaji kinapobadilika, utalazimika kulipa mara nyingi zaidi kwa kubadilishana kwa rubles kwa sarafu ya mkataba.
• Kwa rehani, chagua mkopeshaji kutoka benki kubwa pekee zilizo na uzoefu wa miaka mingi na sifa nzuri, zinazokupa masharti yanayofaa zaidi.
• Usikimbilie kuchagua mpango wa rehani. Inahitajika kutafuta kwa uangalifu ile inayofaa zaidi na masharti yanayowezekana, ya upendeleo.
• Hakuna haja ya kuchukua rehani mara moja kwenye nafasi kubwa ya kuishi. Inashauriwa kuboresha hali yako ya maisha hatua kwa hatua. Kwa mfano, baada ya odnushki haipaswi kulenga vyumba vitatu au vinne vya vyumba.vyumba. Kwanza, nunua ghorofa ya vyumba viwili, na baada ya kulipa kiasi chote, unaweza tayari kufikiria juu ya ghorofa ya vyumba vitatu vizuri zaidi.
• Jifunze kwa makini mkataba, ukizingatia ada na gharama za ziada unapotuma maombi ya rehani. Ni mitego ya mkataba wa rehani.
• Kadiri muda wa rehani ulivyo mrefu, ndivyo kiwango kinavyoongezeka. Inashauriwa kuchukua rehani kwa muda mfupi. Baada ya yote, kadri muda wa rehani ulivyo mrefu, ndivyo jumla ya malipo ya ziada yanavyoongezeka.
• Chagua kiwango kisichobadilika, ukipendelea badala ya kile kinachoelea, ambacho, kwa kweli, kina faida zaidi, lakini si katika hali ya tete ya juu ya soko, ambayo inaweza kumfanya mkopaji kuingia kwenye deni kubwa. Bei isiyobadilika haikuruhusu kuokoa, lakini pia haikuruhusu kupoteza.
• Wasiliana na wakadiriaji wa kujitegemea pekee wakati wa kuchagua kitu cha rehani, kwani wachuuzi hupamba hali ya mali kila wakati ili kuuza kwa faida zaidi.
• Inashauriwa kuunda akiba ya kifedha mapema kabla ya kusaini mkataba. Huu ndio unaoitwa airbag ya kifedha, inayojumuisha malipo 3 ya kila mwezi ya rehani ili kujiamini katika kipindi chote cha mkataba.

rehani ya mauzo

Rehani kwenye soko la pili ni rahisi kupanga kutokana na ukweli kwamba nyumba imeidhinishwa na hakuna hatari za ujenzi.

Wakati wa kununua mali ya pili katika rehani, mitego lazima iangaliwe: ni nani mmiliki na ambaye amesajiliwa katika nyumba iliyochaguliwa. Hali inaweza kutokea wakati mmoja wa wamiliki wa sehemu za nafasi ya kuishi hanakubali kuuza.

Ijayo, ni muhimu kuangalia kama uundaji upya wote uliopo katika ghorofa ni halali, kama kuna deni kwenye bili na uhakikishe kuwa ghorofa tayari si ahadi katika taasisi nyingine ya mikopo.

Angalia hali ya mawasiliano, kama ukarabati ulifanyika na kwa kiwango gani, hakikisha madirisha, dari na vipengele vingine vya nyumba viko katika hali nzuri.

Ufadhili wa rehani

Refinancing ni ufadhili wa mkopo uliopo wa rehani katika benki nyingine. Utaratibu kama huo wenye uwezo wa kufadhili tena rehani yenye mitego inaeleweka ikiwa unahitaji kulipa rehani kwa muda wa zaidi ya miaka miwili.

Tafadhali kumbuka kuwa katika kipindi cha uhamisho wa dhamana kutoka benki hadi benki, kiwango cha riba kitakuwa juu kidogo, kwa kuwa benki mpya itakosa dhamana kwa muda, na hii ni hatari kubwa.

Wakati wa kutoa fedha, kutakuwa na gharama za lazima za kuthamini dhamana, mthibitishaji, n.k.