Thamani ya soko ya ardhi. Cadastral na thamani ya soko

2024 Mwandishi: Howard Calhoun | [email protected]. Mwisho uliobadilishwa: 2023-12-17 10:41

Thamani ya cadastral na soko ya shamba ni dhana mbili ambazo ni muhimu kujua ili kuangazia mauzo. Aina ya kwanza inaelezea bei ya tovuti kulingana na viwango, ambavyo vinahesabiwa kulingana na eneo na aina ya ardhi. Inatumika kama mdhibiti wa mahusiano ya ardhi wakati wa kuhitimisha shughuli za kukodisha na uuzaji, na pia kuhesabu kiasi cha ushuru ambacho kitalipwa kwa serikali. Thamani ya cadastral na soko ya njama ya ardhi inapimwa angalau mara moja kila baada ya miaka mitano. Data iliyopatikana kutokana na tathmini kama hiyo inaingizwa kwenye cadastre ya mali isiyohamishika ya serikali inayodumishwa na Huduma ya Shirikisho ya Usajili wa Jimbo, Katografia na Cadastre.

Uhusiano kati ya dhana zilizotumika

Sheria ya Urusi haitoi tu thamani ya cadastral, lakini pia thamani ya kawaida na ya soko. Ya kawaida hutumiwa katika kesi ambapo ufafanuzi wa cadastral haujafanywa. Imehesabiwa katika idadi ya matukio, ambayo yameagizwa na sheria: wakati wa kupata mikopo ya benki iliyohifadhiwa na ardhi, kununua ardhi ya manispaa na serikali, na katika hali nyingine. Mahesabu ya thamani ya ardhi katika hiliKatika kesi hii, kwa kawaida hufafanuliwa kuwa mara 200 ya kiwango cha kodi ya ardhi kwa kila mita ya mraba ya eneo la ardhi, inayokokotolewa kwa misingi ya madhumuni yaliyokusudiwa, huku ikizingatiwa vipengele vya kuzidisha na bila kuzingatia faida za kodi.

Kila mwaka, mamlaka za eneo huweka gharama ya ardhi, inayotambulika kama kawaida, ambayo inaweza kutofautiana ndani ya 25%. Thamani ya soko ya mashamba kwa kawaida ni 25% ya juu kuliko thamani ya kawaida. Hati ambayo hutumika kama uthibitisho wa bei ya kawaida ya kiwanja fulani inaweza kupatikana kutoka kwa kamati ya jiji au wilaya ya usimamizi wa ardhi na rasilimali za ardhi.

Vipengele

Thamani ya soko ya mashamba kwa kawaida huamuliwa kulingana na vipengele kama vile mahitaji ya soko na usambazaji wa ardhi ya aina fulani katika eneo fulani kwa sasa. Kwa thamani, haipaswi kuzidi kiwango kinachowezekana zaidi cha bei ya ununuzi wa eneo sawa. Kubadilisha hali ya soko au mwelekeo unaolengwa wa tovuti kunaweza kuathiri ukubwa wake. Thamani ya soko ya mashamba ya ardhi ni ya kawaida kwa soko la sekondari, ambapo uuzaji wa maeneo ya ardhi kwa wamiliki wa kibinafsi unafanywa. Soko la msingi, ambapo ukombozi wa manispaa na serikali unaingia katika umiliki wa kibinafsi, inapendekeza matumizi ya thamani ya kawaida. Aina zote hizi zinaweza kuwa na tofauti fulani. Maadili ya cadastral na ya kawaida ni sawa na bei ya hesabu, wakati thamani ya soko ni sawa na mahitaji ya jadi naofa.

Mchakato wa tathmini

Kadirio la thamani ya soko la ardhi hufanywa ili kujua bei halisi ya kitu. Kwa kawaida, bei huundwa kwa misingi ya eneo la eneo la tovuti, hali ya soko, mienendo ya usambazaji na mahitaji, pamoja na hali ya uchumi wa nchi wakati wa manunuzi. Shukrani kwa uamuzi wa kina wa mambo haya yote, inawezekana kuhesabu gharama ya shamba, kwa sababu kampuni ya tathmini itakusanya data muhimu zaidi ambayo inaweza kuwa muhimu kwa tathmini ya lengo.

Haja ya shughuli za tathmini

Kwa kawaida, kuwasiliana na kampuni maalum kwa tathmini inashauriwa katika matukio kadhaa, ambayo miongoni mwao yameangaziwa:

- hitaji la uthamini wa cadastral;

- ikiwa tovuti inapaswa kukombolewa kutoka kwa umiliki wa serikali;

- ikiwa ni muhimu kuhamisha mchango kwa mtaji ulioidhinishwa wa biashara;

- katika kesi ya rehani au dhamana;

- ikihitajika, bainisha gharama ya kuuza ardhi;

- hesabu ya kiasi cha kodi kinacholipwa kwenye michango.

Mgawanyo wa mali

Tathmini ya thamani ya soko ya kiwanja inahitajika wakati wa kugawanya mali. Hii inatumika kwa watu binafsi na vyombo vya kisheria. Ikiwa tunazungumzia kuhusu watu binafsi, basi mchakato wa tathmini huanza wakati wanandoa wanaachana na huhesabiwa kuzingatia majengo yaliyo kwenye tovuti. Katika kesi ya vyombo vya kisheria, tathmini ya ardhi inajumuisha ugawajina uthamini wa sehemu ya kila mbia au mmiliki mwenza wa kampuni kulingana na hadhi ya kisheria ya kampuni. Mara nyingi mgawanyiko wa mali unaambatana na kesi mahakamani, kutokana na ambayo thamani ya soko ya mashamba inaweza kuamua mara nyingi.

Wakati warithi kadhaa wanapoingia kwenye urithi, tathmini kamili ya mashamba pia hufanywa. Iwapo mmoja wa wahusika hakubaliani na matokeo ya mtihani, basi kesi hiyo inapelekwa mahakamani.

Kubainisha gharama ya kukodisha

Aina hii ya tathmini inaweza kuja kwa manufaa mara nyingi. Katika hali hii, wakati wa kuhesabu gharama ya shamba la ardhi, tofauti kati ya thamani yake halisi kwenye soko na kiwango cha kukodisha kilichochochewa kwa maeneo ya aina hii inachukuliwa kama msingi. Gharama ya haki ya kukodisha inategemea moja kwa moja mamlaka ya mpangaji, vikwazo na muda wa haki ya kukodisha, haki za mali hiyo kuthaminiwa na watu wengine, pamoja na madhumuni yaliyokusudiwa ya ardhi.

Thamani ya soko ya viwanja inategemea moja kwa moja na vipengele kama vile: eneo la maeneo; upatikanaji wa magari; upatikanaji wa mawasiliano, pamoja na muundo wao wa kiasi na ubora. Kwa kuongeza, inahitajika kuzingatia data ya masomo ya geodetic na uhandisi-kijiolojia, umuhimu ambao ni mkubwa kabisa, hasa wakati wa kupanga kazi ya ujenzi kwenye tovuti.

Hali katika tarehe mahususi

Kwa kuwa soko la ardhi lina sifa ya mabadiliko ya mara kwa mara ya bei, uthamini unahitajika kufanywa kuanzia tarehe fulani. Thamani ya soko ya mashamba ya ardhi pia inatofautiana kulingana na madhumuni yao kulingana na karatasi, yaani, kesi ya matumizi ya kuruhusiwa. Kusudi linamaanisha uondoaji mzuri zaidi au unaowezekana wa eneo. Yote hii inatumika ili kuamua gharama ya ukombozi wa ardhi. Katika hali hii, makadirio yamegawanywa katika maeneo tofauti ambayo yanatofautiana katika muundo na asili ya matumizi ya ardhi.

Mbinu ya Tathmini

Kwa hivyo, kabla ya kubainisha gharama ya kiwanja, unahitaji kujibu baadhi ya maswali:

- ni nini madhumuni yaliyokusudiwa ya kiwanja, na vile vile kiliruhusiwa matumizi yake;

- ni mbinu zipi na aina gani za matumizi ya ardhi katika maeneo ya karibu kwenye viwanja;

- ni mabadiliko gani yanakuja kwenye soko la ardhi;

- ni aina gani ya matumizi ya ardhi inayotarajiwa kwa sasa.

Tathmini ya thamani ya soko ya kiwanja inategemea taarifa fulani. Hii kawaida inahitaji: kufafanua malengo ya tathmini; kuweka tarehe maalum ya makazi; kujua maelezo ya mteja; kuwa na hati zinazothibitisha haki ya mmiliki wa tovuti kwa eneo, inaweza kuwa mpangaji au mmiliki.

Unahitaji pia kujua:

- madhumuni ya eneo lililotathminiwa;

- inaruhusiwamatumizi ya ardhi;

- aina ya matumizi ya tovuti kwa sasa;

- nafasi ya kitu kinachotathminiwa katika mpango wa eneo, yaani, ufikiaji wake wa usafiri na mazingira ya sasa;

- matumizi makuu ya ardhi katika eneo la karibu.

Kwa kuongeza, lazima kuwe na:

- mpango wa ardhi;

- maelezo kuhusu kurekebisha mipaka ya maeneo;

- data kuhusu kuwepo kwa baadhi ya maboresho, hususan, majengo, miundo, mawasiliano yaliyo kwenye tovuti, pamoja na maelezo ya kina kuyahusu;

- data juu ya uwepo wa vizuizi kwa njia ya majengo, mawasiliano na vifaa vilivyo kwenye tovuti, pamoja na maelezo ya kina kuzihusu.

Thamani ya soko ya viwanja huhesabiwa kwa kuzingatia nuances nyingi. Kwa tathmini sahihi chini ya uelekezi wa wataalamu wenye uzoefu, miamala yoyote ya kifedha na ardhi inaweza kutekelezwa kwa usalama.

Mambo yanayoathiri alama

Aina tofauti za mashamba huathiriwa na mambo sawa linapokuja suala la uthamini wake: eneo, mambo ya nje, hali ya soko, matumizi yaliyokusudiwa na uwezekano wa mabadiliko yake, faida inayowezekana inayopatikana kutokana na matumizi yake. Cha muhimu ni makadirio ya thamani ya mwisho.

Tathmini ya thamani ya soko ya kiwanja hufanywa kuanzia tarehe fulani. Baada ya muda, takwimu hii inaweza kubadilika. Inapendekezwa kuwa tathmini iwemsingi wa ufanisi wa juu. Hiyo ni, wakati wa kufanya utafiti, wataalam hutumia dhana ya busara ya kutumia kitu hiki kwa mujibu wa sheria, pamoja na ukweli wa kifedha na kimwili. Inabadilika kuwa kama matokeo ya tathmini, sio gharama ya wastani inayohesabiwa, lakini kiwango cha juu. Wakati mwingine mgawanyiko wa masharti, lakini wa haki, wa kitu katika idadi ya sehemu inaruhusiwa, ambayo ina sifa ya aina tofauti, fomu, na vipengele vingine. Mara nyingi matokeo ya utafiti hutofautiana na yanayotarajiwa kutokana na ukweli kwamba aina ya sasa ya matumizi hailingani na kiwango cha juu cha ufanisi. Dhana hii inahitaji kushughulikiwa.

Matumizi ya juu zaidi

Ikitokea kwamba thamani ya soko ya kiwanja imeanzishwa, mambo yafuatayo lazima izingatiwe:

- madhumuni yaliyokusudiwa, pamoja na upatikanaji wa ruhusa kwa aina fulani ya matumizi;

- matumizi ya tovuti baada ya ukweli;

- aina ya matumizi ya ardhi inayopendekezwa katika kaunti ya sasa;

- utabiri kuhusu mabadiliko ya bei kwa sehemu zinazofanana.

Hitimisho

Mchakato wa tathmini unazingatia gharama ya wastani ya maeneo katika eneo la utafiti, upatikanaji wa mitandao ya usafiri, kutokuwepo au kuwepo kwa majengo, mitandao ya uhandisi kwenye ardhi, hali ya mazingira, umbali wa miundombinu na wengine. Kwa ardhi ya kilimo, inahitajika kutathmini mavuno halisi ya mazao, gharama za uzalishaji, gharamamauzo ya bidhaa katika kanda, pamoja na idadi ya mambo muhimu sawa. Aina nyingine za viwanja hutathminiwa kwa njia hiyo hiyo.