Maendeleo ya mali isiyohamishika na jukumu lake katika maendeleo ya kiuchumi. Dhana, aina, kanuni na misingi ya maendeleo

2024 Mwandishi: Howard Calhoun | [email protected]. Mwisho uliobadilishwa: 2023-12-17 10:41

Ukuzaji wa mali isiyohamishika ni mchakato wa hatua nyingi ambao unaweza kuwa hatari, mrefu na changamano katika mazingira ya leo. Kuna vikwazo vingi ambavyo vinaweza kuja katika njia ya maendeleo ya mali isiyohamishika. Mchakato kama huo unaweza kuchukua miaka kuleta mradi kutoka hatua ya awali ya kupanga hadi kukamilika. Miradi ya maendeleo ya majengo pia inaweza kuwa fursa za uwekezaji zenye faida kubwa.

dhana

Katika miaka ya hivi majuzi, dhana mpya katika istilahi za kiuchumi imeibuka - shughuli za maendeleo ya majengo. Ukuaji wa tasnia hii unarejelea shughuli za ujasiriamali zinazohusisha mabadiliko ya majengo, miundo au ardhi iliyopo, na kusababisha ongezeko la thamani ya soko.

Maendeleo ni aina ya biashara inayohusishwa na uundaji, ujenzi upya au mabadiliko ya mali au ardhi iliyopo katika ujenzi wa majengo ya ghorofa nyingi, rejareja, ofisi, viwanda na ghala, ili kupatamapato kutokana na ongezeko la bei zao.

dhana

Ugumu wa kuboresha maendeleo ya tasnia ya ujenzi umesababisha kupanuka kwa utafiti wa kisayansi na matumizi katika ukuzaji na utekelezaji wa fomu mpya, mbinu na mifumo ya usimamizi wa mali isiyohamishika ili kuongeza ushindani na tija ya shughuli zao.

Moja ya fomu hizi ni ukuzaji. Ukuzaji wa maendeleo ya mali isiyohamishika katika Shirikisho la Urusi ni aina mpya ya biashara ambayo imeibuka kama matokeo ya mwelekeo wa uchumi wa soko kutoka kwa maeneo yanayohusiana ya biashara katika mali isiyohamishika, uwekezaji na ujenzi.

Kulingana na takwimu za sayansi ya uchumi wa Urusi Mazura I. I., Shapiro V. D., ambao walikuwa wakifanya kazi ya utafiti katika uwanja wa usimamizi na maendeleo ya mali isiyohamishika, maendeleo ni mchakato maalum na aina ya shughuli za kitaalam (biashara) ambayo inahusishwa na mabadiliko ya hali ya juu ya mali isiyohamishika ili kuongeza thamani yake.

Maendeleo ni mchakato ambapo mabadiliko ya ubora wa juu katika mali isiyohamishika hupatikana.

Mwishowe, ishara kuu za maendeleo ni viashirio mahususi vya ubora, yaani mabadiliko ya kimsingi na ongezeko la bei ya kitu cha mali isiyohamishika, pamoja na tija na kurudi kwenye uwekezaji.

Kwa upande mwingine, maendeleo pia hufanya kama mfumo wa usimamizi wa mchakato wa uundaji na maendeleo ya mali isiyohamishika, ambayo matokeo yake ni ya kimwili, ya kifedha na kisheria.vipimo.

Kubadilisha kitu cha mali isiyohamishika wakati wa ukuzaji hutokea kwa njia ambayo bei yake huongezeka mara kadhaa.

Kutokana na hayo, michakato ya kimaumbile ya maendeleo hutoa kuibuka kwa sifa mpya za watumiaji wa kifaa ambacho hukidhi mahitaji yanayobadilika ya jamii. Mabadiliko haya yanaweza kuwa makubwa na yasiyoonekana sana kutoka nje. Hata hivyo, daima ni ishara ya lazima ya maendeleo, hali muhimu ya kuongeza athari za kifedha za kutumia mali isiyohamishika.

Sifa hubadilika kadiri wakati wa maendeleo ili kukidhi mahitaji ya jamii.

Michakato ya maendeleo ya kifedha inatekelezwa kwa njia ya ongezeko la bei ya mali kama matokeo ya mabadiliko ya kimwili yaliyofanywa. Wakati huo huo, ongezeko la bei halitolewi na mabadiliko yoyote ya kimwili, bali tu na yale yanayokidhi mahitaji ya soko na mahitaji ya wateja wake.

Kadiri hii inavyolingana, ndivyo thamani ya kitu kilichoundwa inavyoongezeka, na ndivyo ufanisi wa usanidi unavyoongezeka.

Tija ya ukuzaji itaimarika ikiwa inakidhi mahitaji ya mteja.

Kulingana na muundo wake, kampuni inaweza kuwa uwekezaji wa aina mbalimbali na wasiwasi wa ujenzi au kampuni inayomiliki yenye mfumo tata ulioendelezwa, unaojumuisha mashirika kadhaa, ambayo kila moja inachukua nafasi yake katika uongozi fulani na ina yake mwenyewe. lengo.

Inapaswa kusisitizwa kuwa sio mashirika yote yanayoshirikimchakato wa kuunda na kutekeleza mradi wa uwekezaji na ujenzi, ni sehemu ya muundo (mfumo) wa kampuni ya maendeleo.

Zinaweza kuwa kampuni za manispaa na za kibinafsi ambazo zinahusika katika awamu fulani za mradi. Lakini kadiri wanavyojumuishwa katika uwekezaji huu na kushikilia ujenzi na kuanguka chini ya usimamizi wa jumla wa kampuni ya maendeleo, ndivyo kampuni hii itafanya kazi kwa tija zaidi. Wakati huo huo, makampuni haya yatatekeleza majukumu fulani ya usimamizi, shirika, motisha, udhibiti, n.k.

Maendeleo ni aina mpya ya shughuli ya biashara inayohusishwa na urejeshaji, uhandisi, ujenzi na kazi nyinginezo. Baada ya kukamilika kwa kazi hizi, mabadiliko ya ubora katika mali hutokea na thamani ya mali huongezeka.

Tofauti kati ya maendeleo ya Urusi na nje

Tofauti kuu ni kwamba maendeleo ya kimagharibi yanatokana na mpango wa hitaji la kuunda kitu cha mali isiyohamishika, ambacho kilitokana na utafiti wa uuzaji. Katika jimbo letu, mradi wa uwekezaji unatayarishwa kwa ajili ya shamba mahususi ambalo linapatikana kwa mradi huo.

Uendelezaji wa mali isiyohamishika nchini Urusi unamaanisha kwamba kampuni zetu bado haziwezi kushindana na za kigeni, lakini fundisho hili linazidi kuwa maarufu kutokana na mfumo unaoendelea wa kupanga miji na kuanzishwa kwa jumuiya ya kisasa ya Ulaya. Jukumu la watengenezaji linazidi kushikika. Wanaweza kuandaa msingimabadiliko. Mabadiliko yanafanywa kwa njia tofauti. Watengenezaji ni wafanyabiashara na wataalamu wa wasifu mpana: katika uwanja wa sheria, pesa na ujenzi. Ni wachache wao nchini Urusi, na bei ya huduma zao ni ya juu kabisa.

Kazi za maendeleo

Lengo kuu la ukuzaji na usimamizi wa mali isiyohamishika ni kuongeza mapato kutoka kwa mali. Chanzo cha mapato haya ni thamani iliyoongezwa ambayo iliundwa wakati wa utekelezaji wa mradi kama tofauti kati ya gharama ya kifaa na gharama ya mradi.

Hapa shughuli ya msanidi lazima izingatie kuongeza thamani ya kitu kilichokamilika na kupunguza gharama.

Malengo makuu ya ukuzaji wa mali isiyohamishika kitaaluma:

1. Mpangilio mzuri wa mchakato wa kuidhinisha mradi na mashirika ya serikali.
2. Mpangilio mzuri wa kazi na wakandarasi, pamoja na kuvutia wakandarasi wanaotegemewa kwa kupunguza bei na muda wa mradi kupitia zabuni ya kandarasi. Moja ya zana kuu za kuboresha usimamizi wa sehemu ya ujenzi (utekelezaji) wa miradi ya maendeleo ni ushirikishwaji wa wasimamizi wa kitaalamu wa miradi wenye ujuzi wa teknolojia ya ujenzi.
3. Mpangilio mzuri wa ufadhili wa mradi wa fedha - uundaji wa utaratibu unaofaa kiuchumi na ulioimarishwa vyema wa ugawaji wa rasilimali za kifedha, unaojumuisha mchanganyiko wa vyanzo tofauti vya fedha na mabadiliko ya uwiano kati yao unapoendelea.mradi.

Vyanzo vya fedha kwa ajili ya miradi ya maendeleo ni: usawa, fedha za moja kwa moja, fedha zilizokopwa (pamoja na mikopo ya benki, fedha).

Kila moja ya vyanzo hivi ina faida na hasara zake. Kwa hivyo, fedha za msanidi programu kwa kawaida hujumuisha sehemu ndogo zaidi ya jumla ya ufadhili uliotengwa kwa mradi.

Chanzo kikuu cha ufadhili wa mradi wakati wa awamu ya ujenzi ni fedha zilizokopwa na fedha kutoka kwa vyanzo vya moja kwa moja vya ufadhili, huku sehemu ya mradi huo ikiongezeka kadri mradi unavyoisha. Ni lazima msanidi aweze kuchanganya vyanzo hivi kadri mradi unavyoendelea, ili kuepuka utegemezi usio wa lazima wa mradi juu ya ugawaji wa fedha kutoka kwa mikopo na kupunguza ada kwa fedha zinazovutia.

4. Shirika la ufanisi la uuzaji (kukodisha) wa kitu, ambacho kinaundwa na ushiriki wa makampuni maalumu ya udalali. Kuongeza uwezo wa timu za mauzo kwa kutumia njia tofauti za kupanga mauzo ni pamoja na: kufanya kazi kupitia mtandao, kutumia mitandao ya kijamii, kuuza shambani.

Kanuni

Moja ya kanuni kuu za uendelezaji wa mali isiyohamishika ni kuundwa kwa timu yenye nguvu ya washauri ambao watafanya kazi katika hatua mbalimbali za mradi - kutoka kwa kazi ya masoko hadi utekelezaji wa uendeshaji wa maeneo ya ujenzi. Kuwavutia wataalamu kama hao sio nafuu, lakini, kama uzoefu unavyoonyesha, kuna faida.

ImewashwaKila hatua katika maendeleo ya mradi inapaswa kuonyesha pointi kuu, na utekelezaji wa mafanikio ambao unaweza kutarajia matokeo mafanikio ya mradi mzima. Utafiti wa soko unapaswa kujibu maswali yafuatayo:

• katika sekta gani ya soko kuna maeneo ambayo hayajajazwa sasa na yatabaki katika siku zijazo;
• ni bei gani zaidi inayowezekana kwa uuzaji wa eneo lililojengwa;
• utabiri wa faida wa mradi ni nini;
• ni kiwango gani cha ushindani katika sekta fulani;
• hatari zinazowezekana na njia za kuzipunguza.

Utafiti wa soko la mali isiyohamishika hukuruhusu kupata usawa uliopo wa usambazaji na mahitaji katika sekta tofauti na kwa hivyo kubaini niches ambazo hazijajazwa ambapo kuna ukosefu wa maeneo fulani.

Kusoma bei ya kuuza na bei ya ujenzi hukuruhusu kupata sekta ambazo ufanisi wa mradi wa uendelezaji utakuwa wa juu zaidi.

Uangalifu mkubwa katika utafiti unapaswa kutolewa kwa utabiri wa sifa hizi, kwani hali ya mambo katika soko inabadilika kila mara. Utafiti unapaswa pia kuwa na utafiti wa kazi ya washindani, kubainisha uwezo na udhaifu wao.

Mionekano

Ni kawaida kutofautisha kati ya aina mbili kuu za maendeleo: ukuzaji wa ada na maendeleo ya kubahatisha.

Ukuzaji-ada ni aina ya biashara ya ujenzi ambayo kampuni ya msanidi haimiliki kitu kinachojengwa, lakini inajishughulisha tu na maendeleo safi bila utendakazi wa uwekezaji. Aina hii ya maendeleo nihatari ndogo zaidi.

Maendeleo ya kitamaduni katika soko la kisasa la ujenzi nchini Urusi yanamaanisha ushiriki wa lazima wa fedha za wasanidi programu katika nyanja za uwekezaji na ujenzi.

Mgawo wa jukumu la kampuni ya ujenzi katika miradi ya uwekezaji ni kati ya asilimia 100 hadi 35-40.

Ukuzaji wa kubahatisha ni mgumu zaidi kuliko chaguo la kwanza. Msanidi programu huunda mali isiyohamishika ya kibiashara, akichukua hatua kama mwanzilishi wa mradi. Mpango wa kifedha wa miradi mikubwa ya maendeleo ni mchanganyiko changamano wa fedha za msanidi programu na kuvutia uwekezaji: mikopo ya benki na malipo kutoka kwa wapangaji wa siku zijazo.

Faida kubwa katika maendeleo ya kubahatisha huambatana na hatari kubwa iwapo mradi utafeli. Maendeleo ya kubahatisha ndiyo aina ngumu zaidi ya mahusiano kati ya washiriki katika mchakato wa uwekezaji katika soko la mali isiyohamishika, kwa kuwa mali isiyohamishika, mchakato wa ujenzi, muundo na shughuli ngumu sana za benki huchanganywa katika mradi mmoja.

Nani ni msanidi?

Msanidi programu ni kampuni inayounda kifaa na kudhibiti mchakato huu. Jumla ya kazi zote zilizofanywa na msanidi programu ni mradi mgumu wa uwekezaji katika uwanja wa mali isiyohamishika. Wakati wa utekelezaji wa mradi, msanidi programu (aka msanidi programu) anatafuta kupunguza hatari na kuongeza faida. Katika baadhi ya matukio, anaweza tu kutenda kama mwigizaji na kupokea ada maalum kutoka kwa mteja kwa kazi yake. Ikiwa msanidihufanya kama mwanzilishi wa mradi, kisha analazimika kuchukua hatari zote.

Msanidi programu ni mtaalamu wa mali isiyohamishika ambaye ni mtaalamu wa kuunda mpya au urekebishaji wa majengo yaliyopo, uuzaji na uuzaji uliofaulu. Wafanyakazi hawa mara nyingi hufanya kazi na washirika kushiriki hatari na mzigo wa kazi, na wanaweza kufanya kazi kwa makampuni makubwa ambayo yanafanya maendeleo ya mali isiyohamishika kwa kiwango kikubwa au kutumia maendeleo ya mali isiyohamishika kama chombo kimoja cha uwekezaji katika kwingineko tofauti.

Watu wanaweza kukabiliana na taaluma ya msanidi programu kwa mitazamo tofauti. Wasanidi programu wanaweza kuwa na digrii katika ukuzaji wa mali isiyohamishika, au kutoka kwa kufanya kazi kama wakala wa mali isiyohamishika, mkandarasi au mbunifu.

Kufanya kazi kama msanidi wa mali isiyohamishika ni kazi ngumu sana. Wasanidi programu wanapaswa kuwa na uwezo wa kutathmini anuwai ya matukio ya siku zijazo na kubaini kama yanaweza kutekelezeka na kukubalika. Anaweza kutazama sehemu tupu na kuona uwezekano ndani yake, au kuzuru jengo lililochakaa na kuunda mpango wa kuunda upya na kuuza kwa mafanikio katika siku zijazo.

Watengenezaji wana mwelekeo wa kufanya kazi kwa kiwango kikubwa, wakihusika katika ujenzi wa vitengo vingi vinavyoweza kuchukua maelfu ya mali.

Uzoefu katika sekta ya mali isiyohamishika ni muhimu, kwani lazima msanidi programu alijue soko vizuri ili kuelewa kama mradi utafaulu au la. Wasanidi programu pia wanahitaji viungo na serikali za mitaa ili kuwasaidia kukutanamiradi kuanzia kwa watu waliopo ofisini ambao wanaweza kutoa mwongozo wa kusaidia kusogeza mbele mradi kwa washirika wa mipango katika manispaa ambao watasogeza mbele miradi hii.

Msanidi programu mzuri pia ni sehemu ya timu kubwa. Msanidi lazima ashirikiane na wasanifu majengo, wakandarasi, wasanifu ardhi, wanasiasa, mawakala wa mali isiyohamishika na wataalamu wengine wengi ili kuongoza mradi kuanzia mwanzo hadi mwisho. Wasanidi lazima wachague timu nzuri, wazipange vyema na kuzisimamia ili kukidhi mahitaji ya mradi na washiriki wa timu huku wakidumisha udhibiti wa maendeleo kwa ujumla.

Watengenezaji wengi huchagua eneo mahususi la utaalam, kama vile mali isiyohamishika ya makazi ya hali ya juu, mali isiyohamishika ya kibiashara, mali isiyohamishika ya kati, nyumba za mapato ya chini na kadhalika.

Wasanidi programu wanaweza pia kupanua mipaka ya kijiografia ya miradi yao. Kwa mfano, maendeleo ambayo yanahusishwa na soko la makazi ya hali ya juu katika Jiji la New York si lazima yafaulu vizuri kama Minneapolis.

Hatua za mradi

Mradi wa ukuzaji wa mali ya makazi unaweza kugawanywa katika awamu tatu:

1. Hatua ya awali: Katika hatua ya awali, mradi unazingatia utaalamu, utafiti na vibali. Kwa kawaida hii ndiyo sehemu isiyoendana zaidi katika muda. Uwekezaji katika hatua hii hubeba hatari kubwa na tofauti zaidi kwa sababu kuna sababu nyingi zisizojulikana. Baadhi ya hatua kuu katika awamu hii ni pamoja na taratibu zifuatazo:

• tathmini ya mazingira;
• mitihani;
• uchambuzi wa soko na upembuzi yakinifu;
• upatikanaji wa ardhi au kupata haki za kununua ardhi;
• mipango ya tovuti, mipango ya maendeleo na mipango ya ujenzi;
• shirika la ufadhili wa ujenzi;
• maboresho ya miundombinu.

2. Hatua ya kati (hatua ya ujenzi): inajumuisha ujenzi na uboreshaji wa majengo. Kwa kuwa kazi ya awali ya mradi tayari imekamilika, hatari za mradi katika hatua hii zimepunguzwa kwa kiasi kikubwa, lakini hazijaondolewa kabisa. Baadhi ya hatua kuu katika awamu hii ni pamoja na taratibu:

• kuongeza fedha za ujenzi;
• masoko ya mradi;
• kukodisha awali;
• shirika la usimamizi wa mali (isipokuwa ulifanywa wakati wa uundaji wa awali).

3. Hatua ya mwisho (operesheni): ni hatua ya kwanza ya mzunguko wa maisha ya jengo. Ingawa hatari zinazohusiana na maendeleo ya awali na ujenzi zinaweza kuondolewa na hatua hii, hali ya wapangaji bado iko hatarini. Baadhi ya shughuli katika awamu ya mwisho ni pamoja na taratibu zifuatazo:

• tafuta mnunuzi ikiwa bado hujafanya;
• masoko na ukodishaji wa kudumu;
• amua mkakati wa kubaki;
• imarisha usimamizi wa mali;
• fikia uimara.

Na iwapo tunashughulika na mali isiyohamishika ya kibiashara?

Ili uwekezaji uletefaida inayotarajiwa, unahitaji kuwa na wasiwasi juu ya uwekaji wake sahihi na utangazaji kwenye soko. Kwa sasa nchini Urusi, kazi hiyo ni ngumu na ukweli kwamba ushindani katika soko hili ni wa juu sana. Kwa sababu hii, ukuzaji wa mali isiyohamishika ya kibiashara ni muhimu zaidi kuliko hapo awali.

Uendelezaji wa majengo ya kibiashara una manufaa mengi kwa mfadhili. Zilizo kuu ni:

• kuongezeka kwa taratibu kwa bei ya nafasi ya reja reja, ambayo huwaruhusu kuuza nafasi hivi karibuni kwa gharama ya juu;
• fursa ya kupata mapato ya kukodisha;
• uwekezaji salama na usio na hatari zaidi.

Kwa vyovyote vile, kifaa chenyewe kina thamani fulani, kwa sababu inavyohitajika, wakati wowote, unaweza kupata pesa kutokana na utekelezaji wake.

Matumizi ya maendeleo katika biashara

Kwa kuzingatia maendeleo ya ukuzaji wa majengo ya reja reja, tunaweza kubainisha kazi kuu ambazo zimewekewa mwekezaji katika kesi hii.

Ni pamoja na:

• Utafiti wa soko la masoko ili kubaini washindani na kupata chaguo bora zaidi za kuvutia wateja kwenye jumba la ununuzi na burudani;
• tafuta tovuti mwafaka ya eneo la kituo cha ununuzi au biashara, ukizingatia mtiririko wa watu;
• maendeleo ya mpango unaopendekezwa wa eneo la eneo la reja reja (mgawanyiko katika kanda).

Kwa vituo vya ununuzi, bei ya kukodisha inategemea sio tu eneo la majengo, lakini pia eneo lake - sehemu hizo ambazo ziko karibu na lango au katika maeneo ya umati mkubwa wa watu. mapenzigharama zaidi.

Mara kwa mara inaweza pia kuhitajika kuvutia uwekezaji wa ziada katika ujenzi.

Mali ya ghala

Mali isiyohamishika ya ghala leo ni mojawapo ya sehemu zinazovutia zaidi katika soko la maendeleo la Urusi. Soko bado liko mbali na kujaa. Matoleo ya vitu vya ubora sio muhimu. mahitaji ni muhimu. Mapato ya uwekezaji ni karibu 15-17%, na kipindi cha malipo ni ndani ya miaka 4-5. Utekelezaji wa miradi katika uendelezaji wa mali isiyohamishika ya ghala unafanywa na watengenezaji wakubwa na wale wa ukubwa wa kati.

Hitimisho

Kwa hivyo, maendeleo ni mfumo wa mahusiano ya kiuchumi, shirika, kisheria na kimwili katika soko la mali isiyohamishika. Utekelezaji wa mradi katika eneo hili una fursa ya kutumia ubunifu na kupata faida kulingana na uwekezaji wao.